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优先购买权:实用指南

Aggiornamento: 21 nov 2023

“优先购买权”一词是什么意思?租户、继承人和邻居如何行使它?当违法行为发生时,他们如何为自己辩护?



优先购买权包括优先于他人订立合同的权利;当事人可以按照惯例设立(自愿优先购买权),或者在其他情况下,由法律规定(法定优先购买权),并为优先购买权提供更严格的保障。


典型的例子涉及住宅租赁,在某些条件下,租户在出售住房时必须优先于其他人;这同样适用于商业租赁。实践中其他反复出现的假设与继承和农业领域的优先购买权有关。本讨论涉及提供该机构的定义以及行使该机构的实际操作方法。


1.什么是优先购买权?

优先购买权是指在同等条件下优先于他人订立特定合同的权利。涉及的科目有:

  • 授予优先购买者或承诺人:即授予优先购买权的人,

  • 受益人或优先购买权持有人:即优先购买权的持有人

实际上,一个人拥有优先购买权意味着什么?

一个例子将有助于阐明该研究所的运作。

蒂齐奥拥有一辆摩托车并打算出售它。 Tizio 和 Caio 之间有一项协议,根据该协议,Caio 拥有摩托车销售的优先购买权。 因此,如果蒂齐奥决定以 1 万欧元的价格出售它,并且已经找到了准备购买的买家,那么他就不能这么做。事实上,Tizio 有义务在相同条件下(即 1 万欧元)向 Caio 提供摩托车,因为他享有优先购买权;只有当 Caio 拒绝购买时,Tizio 才可以将其出售给任何他想要的人,只要价格与他向 Caio 提出的价格相同即可。事实上,优先购买权是指在同等条件下优先于他人订立合同的权利。

话虽如此,从例子中可以看出,当事人发现自己处于两种截然不同的主观情境:

  • 设保人有义务优先考虑受益人,因此处于服从状态;

  • 受益人享有法定权利,即他可以影响设保人的法律地位,而对手方无法阻止。

应该澄清的是,优先购买权仅在设保人(例如,Tizio - 摩托车所有者)决定签订合同(即出售轻便摩托车)的情况下才起作用;否则,他对盖乌斯就没有义务了。

有必要区分两类先发制人,正如我们将在以下段落中解释的那样,它们的来源和效果有所不同:

  1. 自愿优先购买权以当事人协议为基础,具有强制效力;

  2. 法律优先权在强制性情况下由法律规定并具有实际效力。


2. 优先购买权如何行使

优先购买权的持有人(受益人或优先购买人)只有在收到交易对手(设保人或优先购买人或承诺人)的通知后才能行使其权利。事实上,只有当优先购买人决定订立合同时,设保人的义务和受益人的相关权利才产生。


让我们回到购买和销售摩托车的例子。

当 Tizio(授予人)决定出售摩托车时,他必须通知 Caio(受益人)。

设保人向优先代理人声明订立合同意向的通信被定义为deuntiatio。这是一份包含合同建议的声明,因此该建议必须完整,即包含缔结该合同的所有条件;以出售摩托车为例,必须注明物品(品牌、型号、车牌)和价格(1万欧元) 。拒绝是设保人履行其向受益人传达合同条件义务的行为;除其他元素外,它包含一个适当的术语(例如,30或60天),在此期间优先购买者必须决定是否行使优先购买权(并因此签订合同)。这个术语称为“spatium deliberandi”,即做出决定所需的时间。

可能有多种情况:

  1. 如果优先购买人行使优先购买权,则合同成立(即购买摩托车);

  2. 如果优先购买权人不行使优先购买权,让与人可以与第三人签订合同(将摩托车出售给他人),优先购买权的抹除/消除

  3. 如果优先购买权人不行使优先购买权,且设保人未与任何人签订合同(摩托车仍未售出),则优先购买权仍然存在(除非明确放弃),并为将来的订立提供依据合同的内容,需要一份新的合同

受益人必须如何向设保人表明他打算行使优先购买权?

他必须在声明中或法律规定的期限内对投诉做出回应。正如我们将更全面地看到的,沟通(denuntiatio)可以采取不同的形式,必须根据具体情况不时地对其进行评估:

  • 它可以作为合同建议有效( 《意大利民法》第1326条),并且始终可撤销,在这种情况下,优先代理人的反应相当于接受;

  • 它可以作为不可撤销的合同建议有效( 《意大利民法》第 1329 条);

  • 或者可以认为是履行沟通义务的非正式行为,先发代理人的回应并不直接订立合同,而合同将在以后另行规定。

就方法而言,如果将其视为建议,则通信必须采用与拟订立合同相同的形式,反之亦然,适用形式自由原则。


3、 协约有限购买权 (自愿优先购买权)

自愿优先购买权是当事人依据合同自治原则(意大利民法第1322条)自由决定达成的交易,但在民法典中并无明确规定。

优先购买权协议可以是:

  1. 属于较大合同一部分的条款,

  2. 一份独立的合同。

让我们关注第二种情况(sub 2)。

这是一份非典型合同,关于其法律性质已有多种理论,不在此讨论。 优先购买权协议是一份真实的合同,双方当事人享有以下权利和义务:

  • 承诺人承诺与受益人签订具体合同(销售、租赁等),

  • 优先代理人有权在向第三方提出的相同条件下签订合同,

  • 承诺人保留有关合同内容的自由;换句话说,他可以自由选择谈判的价格和条件(例如,以 10,000 欧元的价格出售摩托车并立即付款),

  • 优先购买方仅享有优先作为交易对手的权利;

  • 优先购买权持有人不能“谈判”或重新谈判(例如,他不能要求更优惠的价格或要求分期付款,因为这种权力超出了他所拥有的优先购买权)。

与任何合同一样,优先购买协议可以是有偿的,也可以是免费的,具体取决于签署方的利益。

各方的兴趣是什么?

  • 受益人(先发制人)有阻止其他方签订该特定合同的利益,并有为自己保留该合同的利益(例如,他想购买那辆摩托车,因为他是收藏家,而且它是一件稀有的作品)。

  • 设保人(优先购买方)可能拥有经济利益,例如,因为优先购买方向他提供一笔款项以换取优先权(繁重优先购买权),或者他可能出于慷慨精神(无偿优先购买权)而行事。 )或者他可能有其他性质的利益,可能与将其与交易对手联系在一起的潜在经济关系有关。

优先购买权协议是一种自由形式的交易。事实上,与初步合同需要与最终合同相同的形式(民法典第 1351 条)不同,优先购买协议是一份自主合同,不受形式约束。实践中,采用书面形式,但对于交易的有效性而言并不是必需的。

优先购买协议必须包含一个有效的期限,在此期限之后,设保人可以重新获得与任何他希望的人签订合同的自由。在这一点上有一个对比:

  1. a)根据一个方向,该期限必须就方便的时间限制达成一致,因为永久或特别长期的债券会受到无效的影响(《意大利民法》第 1379 条);

  2. b)根据另一项准则,“对于可能出售的情况,无时间限制的优先购买协议不属于禁止义务关系的范围,这种义务关系消除了所有者在没有时间顺序的情况下处置其资产的权利。限制协议并不意味着废除指定的权力,所有人始终完全可以自由地在他最喜欢的条件下处置或不处置他的货物,而只是反映买方个人自由选择的限制,买方,至少在正常情况下,在所有其他条件相同的情况下,对卖方来说是无所谓的”(15709/2013)。

关于这一点,必须加以区分:

  • 优先购买权协议的期限为当事人约定的期限;例如,设保人可以受一年的约束,之后他可以自由地将资产出售给他喜欢的任何人;

  • Denuntiatio ( spatium deliberandi )中包含的最后期限是优先购买者必须与交易对方沟通其是否打算(或不)利用优先购买权的期限,通常设定为 30 或 60 天。

优先购买权协议通常由双方当事人签订,其目的可以是:

  • 房地产(房屋或土地),

  • 动产(一幅画),

  • 家具的普遍性(水彩画集),

  • 注册的动产(汽车或摩托车)。


4. 如果缔约方不尊重自愿优先购买权,会发生什么?(传真优先购买协议

正如我们所看到的,在优先购买协议中,设保人(优先权给予者)承诺在订立合同时优先选择受益人,同样,受益人享有优先购买权。被优先选择的权利。设保人仍然可以自由处置他所拥有的财产,因此,他可以毁坏、损坏或损毁该财产,而受益人无法反对;事实上,这种行为并不构成违约,因为相反,如果是初步合同,则会发生这种情况(参见最后一段)。

设保人有义务报告(denuntiatio);除非另有约定,本函件被视为一份合同建议书,因此必须完整,以便优先代理人表示接受。在某些合法优先购买权的情况下,优先购买权是不可撤销的(见下文)。因此,设保人可以自由地撤销该提议,而不损害优先购买权。只有在未事先通知受益人的情况下将资产转让给第三方时,该权利才会受到侵犯。


如果不遵守规定,在常规抢占中,抢占代理:

  • 不能针对第三方买家采取行动,

  • 可以向违约对方(即设保人)请求损害赔偿。

事实上,与法定优先购买权不同,常规优先购买权:

  • 具有个人(而非真实)效力,

  • 无法针对第三方执行,

  • 赋予优先购买权持有人赎回权(仅在合法优先购买的情况下提供)。

如果设保人已将产品出售给第三方,则未履行义务;优先购买权持有人无权从买方处收回货物(仅在合法优先购买的情况下才授予权利),因此,他不能行使本艺术中提到的补救措施。2932 cc,即订立合同义务的具体履行(Cass. 15709/2013)。事实上,请注意,上述补救措施适用于初步合同,而优先购买协议是一项独特的法律交易。

违反优先购买协议相当于违反合同(《意大利刑法》第 1218 条)。

可赔偿的损害等于受益人因优先于第三方而获得的经济利益。


5. 优先购买协议是否必须登记?

优先购买协议可能涉及动产或不动产。 如果房地产的销售包含传统优先购买权,该协议是否需要转录?


答案是否定的。


自愿优先购买权,即不受法律规定的优先购买权,是强制性的,本质上是不真实的。换句话说,缔约方之间的协议对第三方( erga omnes )无效,而仅在当事人之间(inter party)有效。差异很大,因为针对第三方的可执行性(典型的实际效力)保证了优先购买者也有权向第三方购买者索取资产(赎回权)。仅在法律优先购买权的强制性情况下,法律才会给予类似的保证(amplius infra)。另一方面,在常规优先购买中,协议的约束力是有限的。的确:

  • 优先购买协议不能被转录,即使它涉及房地产,

  • 如果不履行义务,优先购买者不能对第三方购买者采取行动。

此外,考虑到优先购买权的属人性质,认为该权利不可转让,也符合合同当事人有权不将除原始交易对手以外的交易对手强加给其的原则。


6. 法律优先购买权

在强制性情况下,法律规定了有利于特定主体的优先购买权,而无需当事人订立临时协议。这种形式的优先购买权具有以下特点(请参阅法定优先购买权的效力段落):

  • 其根源在于法律,

  • 具有实实在在的功效

  • 对第三方具有强制执行力,

  • 赋予优先购买权持有人赎回或退出的权利。

最著名的法律优先购买假设如下:

  1. 继承权撤销(《刑法典》第 732 条)通常称为“世袭优先购买权”;

  2. 有利于非住宅用途房产租户的优先购买权,也称为“城市优先购买权”(第392/1978号法律第38条)和住宅用途房产(第3 c. 1字母g,第431/1978号法律) 1998 年,回顾了第 392/1978 号法律第 38、39 条;

  3. 有利于直接农民和邻居的优先购买权,称为"土地优先购买权"(第590/1965号法第8条;第228/2001号立法令第7条);

  4. 家族企业的优先购买权(第230条之二c.);

  5. 在处置具有历史、艺术和考古价值的资产时,有利于国家的优先购买权,也称为“艺术优先购买权”(第 42/2004 号立法令第 60 条);

  6. 在保护区和区域内的土地所有权和物权转让时,公园管理局享有优先购买权(第394/1991号法律第15条);

  7. 有利于电影院公司承租人的优先购买权(第26/1994号立法令第20条转化为第153/1994号法律);

  8. 优先购买教会资产(第222/1985号法律)。

为了完整起见,我们还提到法律规定的有利于待建房产买家的特殊优先购买权(第 122/2005 号立法令第 9 条),这是一种没有赎回权的优先购买权,可在万一遇上强行出售就好了。这项权利的条件是房产已交付给买方并被其用作主要住所。

除了上述仅与房地产有关的假设外,请注意,法律规定了各种优先购买权的情况,例如,供应合同中的优先协议(《民法典》第 1566 条

在本讨论中,仅深入分析涉及房地产转让的法律优先购买权的前三种形式,即世袭优先购买权、城市优先购买权和农业优先购买权。


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